Comprare o vendere un fondo agricolo è un’operazione che richiede innanzitutto un’accurata analisi di alcuni elementi fondamentali. Il prezzo del terreno in questione può variare, anche in modo significativo, in funzione di fattori come posizione o natura del suolo, ovvero la sua qualità, nonché la destinazione d’uso e, potenzialmente, la presenza di strutture.
Avere familiarità con tutti i criteri per stimare correttamente un terreno è cruciale se si vuole evitare di spendere più del dovuto o, al contrario, di subire perdite in caso di vendita. Naturalmente, un terreno, sebbene agricolo, può comunque rappresentare un valido investimento a lungo termine, a condizione di sapere cosa comprare e a quale prezzo.
Stabilire il valore di un terreno, difatti, non è sempre semplice e occorre considerare anche aspetti come l’andamento del mercato di riferimento. Il mercato immobiliare relativo alle aree rurali segue una serie di dinamiche diverse rispetto a quelli più comuni come il mercato residenziale o commerciale e quindi è essenziale studiarlo a fondo.
I fattori principali da considerare
Tra i primi aspetti da valutare quando si intende stimare un terreno agricolo è prestare attenzione alla sua localizzazione. Un terreno situato in prossimità di centri urbani o vie principali, infrastrutture di trasporto e altri luoghi strategici, avrà certamente un valore superiore rispetto ad uno situato in una zona remota.
Anche la qualità del terreno è un fattore assolutamente decisivo. Chiaramente, trattandosi di terreno ad uso agricolo, un terreno fertile e con altre buone caratteristiche, come un pH adatto a specifici tipi di coltivazione rispetto ad altri, può renderlo molto più desiderabile di uno con caratteristiche sfavorevoli e quindi può incrementarne il valore.
Lo stesso vale per quanto concerne la destinazione d’uso del terreno in questione. Se il terreno è stato classificato come agricolo ma sussiste comunque la possibilità di future edificazioni allora il prezzo può aumentare, anche notevolmente. In ogni caso, però, è opportuno ricordare che eventuali vincoli paesaggistici e normativi possono limitarne l’utilizzo in tal senso.
Stimare il valore di un terreno agricolo
Come si stima il valore di un terreno? Sembra una domanda semplice ma in realtà non è sempre facile. Il metodo più diffuso è il confronto con dei terreni simili, venduti nella stessa zona o area geografica. Tale sistema prende il nome di “comparazione di mercato” e ci consente di avere, più o meno, un’idea generale del prezzo.
Un altro dei metodi utilizzati per stimare il valore del terreno è il calcolo basato sulla rendita agraria. In questo caso si considera la capacità produttiva complessiva del terreno e l’effettivo reddito che genera. Si tratta di un parametro particolarmente valido per tutti coloro che abbiano l’intenzione di utilizzare il terreno a scopo imprenditoriale.
Un altro aspetto a cui si deve prestare attenzione quando si vuole stimare il valore di un terreno agricolo è l’eventuale presenza di migliorie. Ci riferiamo in questo caso, solo a titolo esemplificativo, a impianti di irrigazione, serre, infrastrutture agricole varie e così via. Si tratta di elementi che possono incrementare il valore complessivo del terreno.
L’importanza di una valutazione professionale
Se desideriamo ottenere una stima precisa, può in alcuni casi essere utile rivolgersi ad un esperto del settore, ovvero un perito agrario, oppure ad un geometra specializzato in valutazioni di terreni di questo tipo. Si tratta di professionisti dotati di competenze adeguate ad analizzare tutti i valori necessari per stabilire con certezza un valore e fornire una perizia dettagliata.
Una valutazione professionale può esserci utile, però, non solo in caso di vendita o acquisto di un terreno ma anche per ottenere dei finanziamenti bancari. Di solito, infatti, le banche richiedono valutazioni ufficiali prima di concedere un prestito o un mutuo legato all’acquisto di terreni ad uso agricolo e quindi da questo punto di vista è molto importante.
Eventualmente, oltre alla perizia tecnica, è poi possibile consultare anche i valori, ufficiali, stabiliti dalla nostra Agenzia delle Entrate. Quest’ultima, infatti, pubblica periodicamente i valori medi dei terreni agricoli in base a destinazione d’uso e zona di appartenenza. Si tratta di dati che ci possono tornare utili per avere un riferimento, anche se non preciso.
Infrastrutture e accessibilità
Infine, due fattori importanti a cui spesso pochi prestano attenzione: accessibilità e infrastrutture. Per quanto riguarda l’accessibilità, è ovvio che un terreno facilmente raggiungibile, con strade asfaltate e/o collegamenti alla rete di trasporto pubblico, avrà certamente valori superiori rispetto ad un terreno di difficile accesso o con strade molto dissestate.
Per quanto riguarda eventuali infrastrutture, è bene ricordare che in un terreno su cui si trova già un pozzo ed eventualmente anche un sistema d’irrigazione funzionante, potremo ottenere un prezzo di vendita maggiore, o, viceversa, un prezzo d’acquisto inferiore. Anche casolari o vecchie strutture adibite ad abitazione possono far sì che il valore del terreno aumenti notevolmente.
